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広大地評価の基礎知識

「どういう場合だったら広大地評価を使えるのか?」
対象不動産が広大地に該当するためには、下記の3要件を満たす必要があります。

 

【広大地評価の三要件】
1.標準的画地に比べて著しく地積が大きいこと
2.戸建分譲素地が最有効使用であること
3.戸建分譲地として開発するに当たり、開発道路等の公共公益的施設用地の負担を要すること

 

この3要件いずれかに該当すればではなく、すべての要件を満たしたときに初めて「この土地は広大地に該当する」と判断することができるのです。逆に言えば、一つでも要件を満たさないときには「広大地に該当しない」ことになります。

1.「標準的画地に比べて著しく地積が大きいか?」

国税庁の『通達』や『情報』には「このエリアの標準的画地は●●㎡です」と形式的に規定があるわけではありません。

標準的画地は何㎡なのか?は、あくまでも「不動産市場や地域の実情に応じて個々で判断して下さい」となっているのです。

つまり、広大地への該当を考えるに当たっては、まず「このエリアの標準的画地は何㎡なのか」を押さえておかなければならないということなのです。

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2.「戸建分譲素地が最有効使用であるか?」

これは言い換えれば、対象不動産を仮に売りに出した場合、一般的に戸建開発業者が買主として考えられる土地であるかと考えて良いと思います。
『情報』では、「明らかにマンション用地に適している土地を除き」と書いてあります。

マンションには賃貸と分譲がありますが、『情報』にはマンションとしか書いていません。

ここで言う「マンション」は、具体的には分譲マンション業者が買いに入るかということを判断基準にしておくべきです


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3.「開発道路等の公共公益的施設用地の負担を要するか?」

区画割をするに当たっては、最も合理的かつ経済的に区画割することが原則です。

つまり、不動産の周辺状況などの市場状況をおさえて区画割することが重要なのです。

例えば、駅から20分以上も離れている土地には、マンション業者は買いに入りません。

ただし、その周辺の使用状況を見ずに、その土地の不動産市場に合わない区画割り(極端に狭かったり、逆に大きかったり)をしてしまうと、戸建分譲会社も買ってくれません。

そうなると、土地は『経済的かつ合理的』ではないと判断されます。

結果的にその土地は遊休地となってしまい、エンドユーザーに最も最悪な結果を誘発してしまうのです。
個人の戸建住宅市場において、最も重要な価格形成要因は、土地の単価よりも一画地の総額が地域の一画地の標準的な価格水準に合致しているかどうかです

そこで区画割するに当たっては、地域の不動産市場を考慮の上、規模及び総額の観点から区画割時の一画地当たりの面積を標準的画地規模とする点にも留意して、最も合理的かつ経済的に区画割しなければなりません。

その結果、道路を設置することが有効な開発方法と認められる場合に、広大地の要件の一つを満たすことになります。

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